Az Otthon Start felpörgette a lakásárakat, a lengyel példa óvatosságra int
Az Otthon Start bevezetése jelentős áremelkedést hozott a magyar lakáspiacon: a kedvezményes, legfeljebb 3 százalékos kamatozású hitel sokak számára tette elérhetővé a vásárlást, az erős kereslet azonban nagyrészt beépült az ingatlanárakba. A program 2025. júliusi bejelentése óta eltelt öt negyedévben az országos lakásárindex 18,5 százalékkal emelkedett, miközben a kínálat érdemben nem bővült. A legnagyobb drágulás azokat az ingatlanokat érintette, amelyek megfeleltek a támogatott hitel árkorlátainak: Kelet-Magyarországon a panellakások ára 32, a téglalakásoké 26 százalékkal nőtt. A fővárosban már a program tényleges indulása előtt, a bejelentéstől a 2025. szeptemberi startig 10 százalékkal drágultak a támogatás feltételeinek megfelelő lakások, az indulás hónapjában pedig gyakorlatilag eltűnt az alku lehetősége.
A kedvezményes hitel elsősorban az első lakásukat vásárlókat vonzotta a piacra: arányuk a program hatására 35–40 százalékra emelkedett, a befektetők részesedése 22 százalékra csökkent. A lakáshitelezés szerkezete is átalakult, 2026 elejére az új lakáshitelek mintegy 80 százaléka kamattámogatott konstrukció volt. A program mozgástere ugyanakkor szűkült: a budapesti lakásoknak a támogatás indulása előtt még 73 százaléka fért bele az árkorlátokba, mára ez az arány 62 százalékra esett vissza.
Kisebb törlesztő, drágább lakás, nagyobb adósság
A kedvezményes kamat kisebb havi törlesztőrészletet jelent, így azonos jövedelem mellett nagyobb összeget lehetett ingatlanra fordítani. Ezt az előnyt azonban az eladók is érzékelték, és a megnövekedett keresletre magasabb árat kértek. A vételár-emelkedést a vevőnek azonban azonnal ki kell fizetnie, míg a kamatelőny a futamidő alatt, fokozatosan jelentkezik. A drágább lakás megvásárlása ráadásul nagyobb hitelt igényelhetett, ami hosszú évekre magasabb adósságterhet jelent. A legnagyobb áremelkedést elszenvedő térségekben a kamatelőny jelentős része elolvadhatott: egy kelet-magyarországi panellakás vásárlója ma az Otthon Starttal nagyjából akkora havi törlesztőrészlettel szembesülhet, mint amekkorát a program előtt piaci kamatozású hitellel fizetett volna egy hasonló lakásért – csakhogy jóval nagyobb összegű kölcsönt vett fel. A program árnyoldalai azokat is érintették, akik nem voltak jogosultak rá vagy nem éltek a lehetőséggel: a nagyobb lakásba költöző családok, a befektetők és az árkorlát feletti ingatlanokat keresők ugyanazzal a megemelkedett árszinttel szembesültek, a kedvezményes kamat előnye nélkül.
A Wekerle Plusz szigorúbb feltételekkel folytatja
Az Otthon Start helyébe lépő Wekerle Plusz eltérő feltételekkel folytatja a kedvezményes lakásfinanszírozást: az új lakások vásárlására és építésére továbbra is 3 százalékos fix kamat mellett lehet hitelt felvenni, a használt lakásoknál azonban 5 százalékos kamat lesz érvényben, a programot pedig a 18 és 41 év közötti igénylők vehetik igénybe. A változás leginkább a használtlakás-piacon éreztetheti hatását, hiszen az Otthon Startot felvevők jelentős része ilyen ingatlant vásárolt. A magasabb kamat mérsékelheti a keresletet, ami idővel az eladók árazási lehetőségeit is korlátozhatja, hirtelen áresésre ugyanakkor kevés az esély, mivel a piac már a változások előtt is lassulóban volt, és a kínálat sem bővült olyan mértékben, amely önmagában jelentős árcsökkenést indokolna.
Lengyelországban megtapasztalták a kivezetés hatásait
Lengyelországban 2023 második felében futott egy 2 százalékos kamatozású támogatott hitelkonstrukció, amelynek idején a nagyvárosi lakásárak hozzávetőleg 20 százalékkal emelkedtek. A kedvezményes finanszírozás megszűnése után a legnagyobb városokban egyik negyedévről a másikra 20–30 százalékkal esett az új lakások értékesítése, a piac csak 2024 őszén kezdett magához térni. A visszaesést súlyosbította, hogy a vásárlók egy része egy beígért, ám végül el sem indult utódprogramra várt. A szakértők szerint a Wekerle Plusz megfelelő átmenetet biztosíthat ahhoz, hogy a magyar lakáspiac kisebb megrázkódtatással alkalmazkodjon az új feltételekhez, mint a lengyel, különösen, ha a piaci lakáshitelek kamata csökkenő pályára kerül. A következő időszak kulcskérdése, hogy a támogatott hitelek feltételeinek változása mennyire fékezi le a használt lakások iránti keresletet, és a piac úgy tud-e alkalmazkodni, hogy ne ismétlődjön meg a lengyelországi értékesítési visszaesés.
