Visszaesett a befektetők jelenléte a hazai lakáspiacon
Látványosan visszafogottabbá vált a befektetők jelenléte a hazai lakáspiacon. Az ingatlanközvetítők tapasztalatai szerint Budapesten és a Balaton környékén is egyre kevesebben vásárolnak lakást kifejezetten kiadási céllal. A magas vételárak mellett a bérleti díjak emelkedése lassult, a kiadó lakások kínálata szélesebb lett, így a befektetéssel elérhető hozam kevésbé vonzó.
Budapesten több kerületben is eltűntek a befektetők
A Balla Ingatlan több budapesti irodájának tapasztalatai is ezt támasztják alá. Sebestyén Tamás, a XIV. és XVI. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a befektetők száma jelentősen csökkent, elsősorban a magas lakásárak és az alacsonyabb hozamok miatt. Balla Frigyes, a IV. és XV. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a korábbi évekhez képest kevesebb befektető jelent meg a piacon, aminek egyik oka, hogy a lakáskiadás jövedelmezősége mérséklődött, és egyes alternatív befektetések, például az állampapírok vonzóbb hozamot kínálhattak.
A dél-pesti kerületekben sem látszik élénkülés. Rencsevics Mária, a XIX., XX. és XXIII. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a magas árak miatt itt is eltűntek a befektetők jelentős része. A X. és XVII. kerületben Kovácsné Zsichla Katalin szerint idén kevésbé volt jellemző a kifejezetten befektetési célú lakásvásárlás. A belső pesti kerületekben Garaba Gergely, a VI., VII., VIII. és IX. kerületi iroda szakmai vezetője szerint a befektetők nagyrészt elmaradtak, a vevők között inkább párok és családok jelentek meg. Ha mégis felbukkant egy befektető, egyre inkább teljes körűen felújítandó ingatlanokat keresett, amelyeket jelentős alkuval lehetett megszerezni, majd felújítás után értékesíteni.
A bérleti díjak emelkedése nem tart lépést a lakásárakkal
Budán is hasonló folyamatot érzékelt Nagy Csaba, a Balla Ingatlan dél-budai régiós szakmai vezetője. Szerinte a befektetők gyakorlatilag eltűntek a piacról, amiben a magas vételárak mellett a bérleti piac változása is szerepet játszik. A bérleti díjak ugyanis továbbra is emelkednek, csak jóval lassabb ütemben. A KSH–ingatlan.com lakbérindex szerint 2026 augusztusában Budapesten 0,9 százalékkal nőttek a kínálati bérleti díjak egy hónap alatt, éves összevetésben pedig 5,2 százalékos volt az emelkedés.
Nem arról van szó, hogy az albérletek általánosságban olcsóbbá váltak volna, hanem arról, hogy a bérleti díjak növekedése nem tud lépést tartani a korábbi lakásár-emelkedéssel. Ez a befektetők szempontjából kulcsfontosságú. Ha egy lakás vételára gyorsabban nő, mint az abból elérhető bérleti bevétel, akkor az ingatlan éves hozama csökken. Budapesten a használt, többlakásos lakások átlagos négyzetméterára 2026 első negyedévében már 1,295 millió forint körül alakult a KSH adatai szerint.
A Balatonnál még nehezebb a helyzet
Krausz Gábor, a Balla Ingatlan siófoki irodájának szakértője szerint a magas ingatlanárak miatt a befektetők itt még kisebb hozammal számolhattak, mint Budapest környékén. A balatoni piacon továbbra is van kereslet a hosszú és rövid távra kiadható ingatlanokra, de ez önmagában nem jelent automatikusan vonzó befektetést. A szezonális kihasználtság, az üzemeltetési költségek és a magas vételár együttesen jelentősen befolyásolja a tényleges megtérülést. Emiatt egyre többen keresnek alternatív befektetéseket. A balatoni ingatlanpiacon új befektetők megjelenése kevésbé jellemző, inkább olyanok vásárolnak újabb lakást kiadási céllal, akiknek már van ingatlanuk a térségben.
Bővülő kínálat, nagyobb alkuk
A vevői oldal gyengülésével párhuzamosan az eladói oldalon is változások láthatók. A szeptemberi elemzés szerint a gyengébb forgalom miatt bővült a kínálat, a vevők pedig egyre nagyobb alkukat tudnak elérni. Egyes esetekben már 10–20 százalékos árengedmény is előfordul. Ez a befektetők számára akár új lehetőséget is teremthet, hiszen egy megfelelően megalkudott vételár javíthatja a későbbi hozamot. Ugyanakkor egyelőre nem látszik olyan fordulat, amely tömegesen visszahozná a befektetőket.
A lakáspiac közben nem állt le. A KSH adatai szerint 2026 első felében 6278 új lakás épült Magyarországon, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban, miközben az építési engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 29 százalékkal nőtt. A mostani helyzet inkább azt mutatja, hogy a befektetési célú lakásvásárlásnál egyre fontosabbá vált a konkrét vételár, a lokáció és a kiadhatóság. A befektetők visszatéréséhez több tényezőnek is kedvező irányba kellene változnia: alacsonyabb vételárak, gyorsabban növekvő bérleti díjak vagy a többi befektetési lehetőséghez képest kedvezőbb ingatlanhozamok. Egyelőre inkább kivárás látszik, a befektetők egy része eltűnt a vevői oldalról, és azok is szelektívebben keresnek, akik továbbra is ingatlanban gondolkodnak.
