Új uniós szabályozás alakíthatja át a rövid távú lakáskiadást Magyarországon
Az Európai Bizottság szeptember elején bemutatta új rendelettervezetét, amely egységes keretet adna azon városok számára, amelyek a lakhatási válság enyhítése érdekében korlátozni kívánják a rövid távú lakáskiadást vagy a befektetési célú ingatlanhasználatot. A tervezet értelmében azonban sem automatikus Airbnb-tilalom, sem általános ingatlanvásárlási korlátozás nem lépne életbe, a döntés továbbra is a tagállamok és az önkormányzatok hatáskörében maradna.
A javaslat célja, hogy egyszerre kezelje a lakhatási költségek emelkedését és a lakáskínálat szűkösségét. Az uniós módszertan szerint a korlátozás bevezetéséhez igazolni kellene, hogy az adott térségben tartósan komoly lakhatási nyomás alakult ki. Ehhez három feltételnek kellene egyszerre teljesülnie: az ingatlanáraknak a jövedelmekhez képest tartósan magas szinten kell lenniük, a helyzetnek az elmúlt években romlania kellett, és a lakhatási nyomás a következő három évben sem enyhülhet. Fontos küszöbként említik, hogy egy átlagos lakás ára elérje vagy meghaladja a nyolc évnyi átlagos nettó jövedelem összegét. A korlátozásokat legfeljebb öt évre lehetne bevezetni, utána rendszeres felülvizsgálat szükséges.
Budapest és több nagyváros is a szabályozás fókuszába kerülhet
Magyarországon elsősorban Budapest kerülhet a szabályozás fókuszába, de több nagy egyetemváros is érintett lehet. Az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője, Balogh László szerint sok múlik majd azon, hogy milyen módszertannal határozza meg az Európai Unió a lakhatási stressz alatt álló területeket. A jelenlegi hivatalos béradatok és kínálati négyzetméterárak alapján egy 60 négyzetméteres budapesti lakás ára nagyságrendileg 11-13 évnyi nettó jövedelemnek felel meg. Országosan ennél kedvezőbb a helyzet, a megyeszékhelyeken átlagosan 8-9 évnyi nettó jövedelem is elegendő lehet egy hasonló lakás megvásárlásához. A szakértő szerint ezért még korai lenne megmondani, hogy a magyar települések közül pontosan melyek kerülhetnek majd a szabályozási körbe.
A rövid távú lakáskiadás szabályozása már zajlik
A rövid távú lakáskiadás korlátozása Magyarországon sem ismeretlen. Budapesten több kerület is szigorított vagy tervezi a szabályozást. Terézvárosban 2026 januárjától megszűnt a rövid távú lakáskiadás lehetősége. A VIII. kerületben jövőre a kerület lakásállományának 3,5 százalékában maximalizálták a rövid távon kiadható lakások arányát, miközben az I. kerületben is napirenden van a szabályozás. Az ingatlan.com adatai szerint a terézvárosi korlátozás bevezetése után 34 százalékkal nőtt a hosszú távra kiadó lakások kínálata, az érdeklődés 32 százalékkal emelkedett, az átlagos bérleti díj pedig 300 ezerről 280 ezer forintra csökkent. Ez azt mutatja, hogy egy szigorú helyi szabályozás rövid távon érdemben át tudja rendezni a lakáskiadási piacot, a lakáshiányt azonban önmagában nem oldja meg.
A lakáskínálat növelése és uniós források
Az Európai Bizottság csomagjának másik fontos eleme a lakáskínálat növelése. A javaslat gyorsabb engedélyezést, barnamezős beruházásokat, bérlakás- és kollégiumépítéseket, telekbankok létrehozását, valamint az üresen álló lakások hasznosítását is ösztönözné. Balogh László szerint a 2022-es népszámlálás közel 572 ezer nem lakott lakóingatlant azonosított Magyarországon, Budapesten pedig több mint 160 ezret. Ezek jelentős része azonban nem feltétlenül áll ténylegesen üresen, egyes ingatlanokat más célra használnak, mások lakhatásra alkalmatlanok vagy jelentős felújításra szorulnak. A szakértő szerint komoly tartalék lehet az üres vagy jelenleg nem lakott lakóingatlanok egy részének visszavezetése a lakáspiacra.
A Bizottság a pénzügyi oldalt sem hagyja ki a csomagból: uniós és európai beruházási banki források bevonásával több tízmilliárd euró mozgósítását tervezi a megfizethető lakhatás támogatására. Balogh László szerint ha az uniós kezdeményezés valóban gyorsabb engedélyezést és több forrást hoz a lakásépítésekhez, annak tartósabb hatása lehet, mint az egyedi korlátozásoknak. Az új lakások építése emellett a lakásállomány minőségi megújulását és energiahatékonyságának javítását is segíthetné.
Még nem végleges a szabályozás
Az Európai Bizottság javaslata egyelőre nem végleges. A rendelettervezetet az Európai Parlamentnek és az Európai Unió Tanácsának is el kell fogadnia, a jogalkotási folyamat pedig akár másfél-két évig is eltarthat. Ha azonban megszületik a végleges rendelet, az közvetlenül alkalmazandó lesz a tagállamokban, így Magyarországon is. A magyar lakáspiacon ezért a következő időszakban két irány lehet különösen fontos: a rövid távú lakáskiadás és a befektetési célú ingatlanhasználat szabályozása, valamint a lakáskínálat bővítése. Utóbbi nélkül a korlátozások önmagukban várhatóan csak átrendezik a piacot, de nem oldják meg a megfizethető lakhatás problémáját.
