Hatalmas fordulat a magyar lakótelepeken: beütött a panel-krach, zuhanni kezdtek az árak
Nagyot fordult a panellakások piaca egy év alatt. Tavaly még szinte egymás elől vitték el a vevők a lakótelepi lakásokat, a fokozott kereslet pedig gyorsan felhajtotta az árakat. Idén azonban már jóval nehezebb vevőt találni, különösen a felújítandó panelekre. A legfrissebb Zenga Ingatlan Radar adatai szerint április és augusztus között Budapesten és további 14 megyében is csökkentek a panellakások négyzetméterárai.
Az idei év elején még erős kereslet jellemezte a lakáspiacot, februárban és márciusban az Otthon Start program második hulláma is éreztette a hatását. Áprilistól azonban gyengült a kereslet, ennek pedig a panellakások is megérezték a hatását.
A korábbi panelboom idején gyakorlatilag minden panellakásra jutott érdeklődő, most viszont egyre jobban szétválik a piac. A jó állapotú, azonnal költözhető lakások továbbra is keresettek, a felújítandó panelek iránt azonban jóval kisebb az érdeklődés. A Zenga elemzési vezetője, Futó Péter szerint elsősorban a tavalyi rendkívül gyors áremelkedés és az idei keresletgyengülés áll a háttérben. „Ennek egyik legnagyobb vesztesei a panellakások voltak, azon belül is a felújítandó panelek ára csökkent a legnagyobbat” – mondta Futó Péter. A szakember szerint a felújítandó paneleknél a júniusi csúcs óta országosan közel 5 százalékos korrekció következett be.
A mostani árcsökkenést érdemes a tavalyi drágulás fényében nézni. Budapesten 2024 decembere és 2025 decembere között 33 százalékkal emelkedett a panellakások ára. Egyes megyeszékhelyeken ennél is nagyobb drágulás következett be, a piac azonban egy ponton elérte a vevők fizetőképességének határát. A Zenga adatai szerint aki 2025 januárjában vásárolt fővárosi panellakást, az júliusra már 18 százalékos áremelkedést láthatott, mindössze fél év alatt. A 2026 januárjában vásárlók esetében már nem volt további áremelkedés, a márciusi vásárlásokhoz képest pedig mostanra közel 3 százalékos árcsökkenés látható a budapesti panelpiacon.
A piaci fordulat különösen a felújításra szoruló lakásoknál látványos. A vevőknek egy ilyen ingatlannál nem elég előteremteniük a vételárat, a felújítás költségével, annak időigényével és a kivitelezés kockázataival is számolniuk kell. Egy 50 négyzetméteres panellakásnál könnyen előfordulhat, hogy a vevőnek további 10-15 millió forintot kell ráköltenie a teljes felújításra, így a végső költség már olyan szintre kerülhet, amely mellett egy jobb állapotú vagy akár új építésű lakás is versenyképes alternatívává válik. A Zenga kínálatában a felújítandó és a felújított panelek között átlagosan 200 ezer forint a négyzetméterenkénti árkülönbség, egy teljes körű felújítás költsége azonban könnyen meghaladhatja ezt a különbséget.
A változás a budapesti kerületekben is jól látható. Az érdemi panelkínálattal rendelkező kerületek mintegy kétharmadában csökkent január óta a felújítandó panellakások átlagos hirdetési négyzetméterára. A legnagyobb visszaesést Budapest VIII. kerületében mérték, ahol év eleje óta 17 százalékkal lett alacsonyabb a felújítandó panelek átlagos hirdetési négyzetméterára. Győrben 14 százalékos, Egerben 13 százalékos csökkenést mért a Zenga, a XI. kerületben pedig 9 százalékkal csökkentek a felújítandó lakások hirdetési négyzetméterárai. A visszaesés azonban nem mindenhol volt általános: Szolnokon, Veszprémben és Salgótarjánban emelkedett a felújítandó panelek ára év eleje óta.
A panelek az árcsökkenés ellenére sem számítanak olcsó lakásoknak. Budapesten továbbra is milliós négyzetméterárakkal találkozhatnak a vevők, a XI. kerületben már most is 1,5 millió forint felett van a panellakások átlagos négyzetméterára, a fővárosi kerületek többségében pedig 1,1-1,4 millió forint között kínálják a paneleket. Vidéken Debrecenben haladja meg az átlagos négyzetméterár az 1 millió forintot, a legtöbb megyeszékhelyen 600-900 ezer forint körüli négyzetméterárakkal lehet találkozni.
A mostani adatok alapján tehát egyelőre nem beszélhetünk általános panelpiaci összeomlásról. Inkább arról van szó, hogy a tavalyi kiugró áremelkedés után korrigál a piac, miközben a vevők egyre tudatosabban válogatnak az ingatlanok között. A jó állapotú panelek továbbra is vonzóak lehetnek, a felújítandó lakásoknál viszont az eladóknak egyre inkább alkalmazkodniuk kell a vevők által elfogadható árakhoz. A korábbi panelboom egyik fontos következménye éppen az lehet, hogy a lakás állapota ismét sokkal nagyobb szerepet kap az ár meghatározásában.
