Áfa-szigorítás az új lakások piacán: mi változik 2027-től?
2027. január 1-jétől főszabály szerint megszűnik az új építésű lakóingatlanokra jelenleg alkalmazható 5 százalékos kedvezményes áfakulcs. Ha egy lakás nettó ára változatlan maradna, az áfa 5-ről 27 százalékra emelkedése a bruttó vételárat közel 21 százalékkal növelné. Egy ma bruttó 100 millió forintba kerülő új lakás esetében ez elméletileg csaknem 21 millió forintos drágulást jelentene.
A hír hallatán sok vásárlóban felmerül a kérdés: érdemes-e még 2026 végéig rohanni új lakást vásárolni? Weitzel Zsolt, a REMAX Hillside ingatlanirodák tulajdonosa szerint pánikvásárlásra egyelőre semmi ok.
Az átmeneti szabályok védik a fejlesztőket
Azoknál a projekteknél, amelyek építési engedélye 2026. december 31-ig véglegessé válik, az 5 százalékos áfa 2030. december 31-ig továbbra is alkalmazható. Hasonló átmeneti szabály vonatkozik azokra az építkezésekre is, amelyek egyszerű bejelentését a jogszabályban meghatározott határidőig tudomásul veszik. Ez azt jelenti, hogy a következő egy-két évben átadott új lakások jelentős része változatlanul 5 százalékos áfatartalommal kerülhet értékesítésre. A 2026. december 31-i dátum ezért sokkal inkább a fejlesztők számára sürgető határidő, mint a vásárlóknak.
Az áremelő hatás fokozatosan érkezhet
Az áfaváltozás hatása várhatóan nem 2027. január 1-jén, hanem fokozatosan, egy-három éves időtávon válhat láthatóvá. Elsősorban azoknál a beruházásoknál jelentkezhet, amelyek engedélyezése már 2027-ben vagy azt követően történik, ezért nem férnek bele az átmeneti szabályozásba. Még ezeknél a projekteknél sem biztos azonban, hogy a teljes áfakülönbséget át lehet majd hárítani a vásárlókra. A fejlesztők árazását a telekárak, az építési költségek, a finanszírozás, a konkurens projektek kínálata és a vevők fizetőképessége együtt határozza meg.
A kínálat ráadásul már most látványosan bővül. Az MNB 2026. májusi lakáspiaci jelentése szerint Budapesten az első negyedévben mintegy 22 ezer lakást tartalmazó projekt állt fejlesztés vagy értékesítés alatt. A még megvásárolható új lakások száma éves szinten 63 százalékkal, történelmi csúcsra, 9490-re emelkedett. A KSH adatai szerint 2026 első felében országosan 6278 új lakás készült el, 22 százalékkal több, mint egy évvel korábban, miközben a kiadott engedélyek és egyszerű bejelentések alapján építendő lakások száma 29 százalékkal, 16 588-ra nőtt. A bővülő kínálat fékezheti a fejlesztők áremelési lehetőségeit.
Rozsdaövezeti kivétel és új program
Fontos kivételt képeznek a kijelölt rozsdaövezeti akcióterületeken megvalósuló lakásprojektek. Ezeknél a törvényi feltételek teljesülése esetén 2027. január 1-je után is megmarad az 5 százalékos kedvezményes áfa. Ez a szabályozás ösztönzi a használaton kívüli vagy alulhasznosított városi területek újjáélesztését.
Ezzel az iránnyal összhangban áll a frissen bejelentett Wekerle Sándor Lakásépítési Program is. A program jelenleg előkészítés alatt áll, részletes pénzügyi és szabályozási rendszerét 2026 végéig kell kidolgozni. Célja a lakáskínálat bővítése, a megfizethető lakások arányának növelése, valamint az intézményi bérlakás- és kollégiumi fejlesztések támogatása. Az elképzelések szerint az uniós források mellé banki és piaci finanszírozás is társulhat, miközben egy állami lakásügynökségi rendszer lehetőségét is vizsgálják.
Mire figyeljen most a vásárló?
Az új lakást keresőknek nem önmagában az átadás dátumát kell nézniük. Ennél sokkal fontosabb, hogy az adott projekt milyen áfaszabály alá tartozik, mikor vált véglegessé az építési engedélye, illetve jogosult-e az átmeneti kedvezményre. A szerződés megkötése előtt érdemes írásban tisztázni: a vételár milyen áfatartalommal került meghatározásra; változhat-e az áfa mértéke az átadásig; ki viseli egy esetleges adóváltozás pénzügyi következményét; teljesíti-e a projekt az átmeneti szabályok feltételeit; rozsdaövezeti beruházásnak minősül-e.
Az 5 százalékos lakásáfa főszabály szerinti kivezetése fontos változás, de nem jelent automatikus, azonnali és minden új lakást érintő 21 százalékos drágulást. A jelenlegi projektek jelentős része még évekig kedvezményes áfával értékesíthető, a rozsdaövezeti beruházások pedig továbbra is különleges helyzetben maradnak. A tényleges hatás várhatóan fokozatosan, elsősorban a 2027-től engedélyezett új fejlesztéseknél jelenik meg. A következő hónapokban ezért nem a vásárlóknak kell kapkodniuk, sokkal inkább a fejlesztők versenyeznek az idővel azért, hogy projektjeik még bekerüljenek az 5 százalékos áfa 2030 végéig tartó átmeneti rendszerébe.
