Lassuló ingatlanpiac, egyre nagyobb alku a túlárazott lakásoknál
Az idei évben a tavalyi kiugróan erős kereslethez képest érzékelhető a lassulás a magyar ingatlanpiacon, ez azonban nem klasszikus visszaesés, sokkal inkább egy szelektívebb, tudatosabb vevői piac kialakulását jelenti. A jó állapotú, megfelelően árazott lakások továbbra is keresettek, a túlárazott ingatlanokat viszont egyre nehezebb eladni.
A 2025-ös Otthon Start-bejelentés és az azt követő keresleti boom miatt csalóka lehet a két év teljesítményének összevetése, mivel nagyon erős bázisról van szó. A tapasztalatok alapján legfeljebb annyi állapítható meg, hogy a vevők érezhetően megfontoltabbá váltak: több ajánlatot hasonlítanak össze, és lényegesen árérzékenyebbek.
A Belvárosban és a XIII. kerületben tavasszal még viszonylag aktívak voltak a vevők, nyáron már érezhető volt a piac lassulása, ősz elején pedig ismét megjelentek az érdeklődők, de már sokkal tudatosabban keresik a számukra megfelelő ingatlant.
Nő a különbség a hirdetési és a tranzakciós árak között
A kínálati oldal határozottan élénkült, egyre több tulajdonos lép a piacra ingatlanával. Egy részük még mindig a tavalyi árszintekből indul ki, emiatt lényeges eltérések jelennek meg a hirdetési és a végső tranzakciós árak között.
Jelentős mértékű, általános árcsökkenésről ugyanakkor nem beszélhetünk, csupán az áremelkedés üteme lassult. Emellett jelentős különbség alakult ki a jó és a gyengébb adottságú ingatlanok árai között: míg a jó lokációjú, jó állapotú, megfelelő alaprajzú lakások tartják az árukat, addig a felújítandó, rosszabb adottságú vagy irreálisan árazott ingatlanoknál jelentős az alku lehetősége.
A hirdetési és a tényleges értékesítési ár közötti különbség most nagyobb, mint a tavalyi, erősen keresleti piacon. A jól árazott lakásoknál továbbra sem feltétlenül kell jelentős alkuval számolni, a túlárazott ingatlanoknál viszont a vevők már sokkal határozottabban alkudnak. Egy túlárazott ingatlan hosszabb ideig marad a piacon, ráadásul végül nagyobb árkorrekcióra kényszerül az eladó.
Hosszabb értékesítési idők, erősödő bérleti piac
A megfontoltabbá váló, több ingatlant is összehasonlító vevők miatt az értékesítési idők is hosszabbak lettek. Egy jó adottságú és jól árazott lakás továbbra is gyorsan gazdára találhat, a közepes vagy túlárazott ingatlanok viszont akár hónapokig is a piacon maradhatnak. Különösen nehéz értékesíteni azokat a lakásokat, amelyeknél az ár nincs összhangban a műszaki állapottal, az emelettel, a lokációval vagy az alaprajzzal.
A legkeresettebbek továbbra is a jó elhelyezkedésű, jó állapotú, azonnal vagy minimális ráfordítással költözhető lakások. A XIII. kerületben különösen erős az érdeklődés a jó közlekedési adottságú, kisebb és közepes méretű lakások iránt.
Az Otthon Start program jelentős mértékben megváltoztatta a vevői oldal összetételét: nemcsak az első lakásukat vásárló fiatalok vannak jelen a kerületi ingatlanpiacokon, hanem a családok, a továbbköltözők és a befektetők is. A hitelből vásárlók aránya jelentős mértékben nőtt az elmúlt év során.
A két kerület prémium lokációinak árai miatt a négyzetméterárak sok ingatlannál meghaladják az Otthon Start által meghatározott árszintet, ezért a jogosult vevőknek sok esetben kompromisszumot kell kötniük lokációban, méretben vagy állapotban. Az újépítésű piacon szintén az jellemző, hogy az Otthon Start feltételeinek megfelelő, jó lokációjú és megfelelő árszinten kínált projektekből nincs korlátlan kínálat, a fejlesztők számára pedig az árkorlát jelentős kihívást jelent.
Óvatosabb befektetők, stabil bérleti piac
A magas árak ellenére a befektetők sem tűntek el a két kerület piacáról, hozzáállásuk azonban megváltozott. Óvatosabbá váltak, szigorúbban kalkulálnak: nem egyszerűen azt nézik, hogy jó helyen van-e a lakás, hanem egyre inkább azt is, hogy milyen áron tudják megszerezni az ingatlant, mennyi a felújítás költsége, milyen bérleti díj érhető el, és mindez milyen hozamot eredményez.
A bérleti piac mindkét kerületben stabil, legalábbis a jó lokációjú, megfelelő állapotú és reális bérleti díjért kiadó lakások iránt állandó a kereslet. A XIII. kerületben különösen erős a bérlői jelenlét, az V. kerületben pedig a prémium bérleményeknek van egy saját, jól körülhatárolható vevőköre.
Az elkövetkező hónapokkal kapcsolatban a szakértő óvatosan optimista. Visszaesésre semmiképpen nem számít, de arra sem, hogy rövid időn belül visszatér a 2025-ös, rendkívüli keresleti boom. Egy esetleges Otthon Start-szigorításnak ugyan lenne keresletszűkítő hatása, a konkrét változás mértéke azonban nagyban függ attól, hogy pontosan mely feltételek módosulnának a rendeletben.
Összességében a piac továbbra sem gyenge, csak szelektívebb, ahol a vevők a korábbinál tudatosabban döntenek, a jó ingatlan továbbra is érték, a túlárazott ingatlanok pedig egyre nehezebben értékesíthetők. Mivel hibás árazással ma már sokkal nehezebb sikert elérni az ingatlanpiacon, az eladóknak alkalmazkodniuk kell a megváltozott vevői magatartáshoz.
