Foglaló vagy előleg: a különbség milliókat jelenthet
Nagyobb értékű vásárlásnál gyakran előfordul, hogy a vevő már az adásvétel lezárása előtt pénzt ad át az eladónak. Nem mindegy azonban, hogy ez az összeg előleg vagy foglaló, mivel a két megoldásra eltérő szabályok vonatkoznak.
Mi az előleg és mi a foglaló?
Az előleg a vételár előre kifizetett része, amely később teljes egészében beleszámít a vételárba. Az előleg nem biztosíték, ezért ha az adásvétel meghiúsul, az összeg főszabály szerint visszajár a vevőnek. Ez nem zárja ki, hogy a meghiúsulás miatt bármelyik fél kártérítést követelhessen.
A foglaló ezzel szemben a szerződéses kötelezettségvállalás megerősítésére szolgál. A Polgári Törvénykönyv 6:185. §-a alapján egy átadott pénzösszeg akkor tekinthető foglalónak, ha ez a rendeltetése egyértelműen kiderül a szerződésből. Ha az adásvétel teljesül, a foglalót beszámítják a vételárba.
Visszajár-e az előleg vagy a foglaló?
Az előleg főszabály szerint visszajár a vevőnek, függetlenül attól, hogy ki miatt hiúsult meg az üzlet. A foglalónál három lehetőség van: a vevő visszakapja a teljes összeget, elveszíti azt, vagy az eladó a foglaló kétszeresét fizeti vissza.
A foglaló akkor jár vissza, ha az adásvétel olyan okból hiúsul meg, amelyért egyik fél sem felelős, vagy ha mindkét fél felelős. Ekkor az eladó a foglalót egyszeres összegben fizeti vissza.
A vevő elveszíti a foglalót, ha az adásvétel az ő felelősségéből hiúsul meg, például ha meggondolja magát, vagy ha a bank elutasítja a hitelkérelmét, és ezt a lehetőséget nem rögzítették előre a szerződésben.
Az eladó a foglaló kétszeresét köteles visszafizetni, ha az adásvétel az ő felelősségéből hiúsul meg, például mert időközben magasabb vételárat ajánlottak neki.
Mekkora a foglaló mértéke?
A foglaló mértékét jogszabály nem határozza meg, arról a felek szabadon megállapodhatnak. Ingatlanvásárlásnál bevett gyakorlat, hogy a foglaló a vételár 10 százaléka. Egy 60 millió forintos ingatlannál ez 6 millió forintot jelent, amelyet a sikeres adásvétel esetén beszámítanak a vételárba.
A Ptk. lehetőséget ad a bíróságnak, hogy mérsékelje a túlzott mértékű foglalót, bár nem rendelkezik arról, mi számít túlzónak. Minél magasabb a foglaló, annál nagyobb összeget veszíthet el a vevő, ha az ő felelősségéből hiúsul meg az adásvétel.
Mikor és hogyan történjen a kifizetés?
Az előleg vagy foglaló kifizetésének időpontjáról a felek állapodnak meg. Ingatlanvásárlásnál a legbiztonságosabb, ha a pénz átadása az ügyvéd által ellenjegyzett adásvételi szerződés aláírásakor vagy azt követően történik.
Ha a vevő már a végleges szerződés előtt fizet, a feltételeket írásban kell rögzíteni, például vételi ajánlatban vagy előszerződésben. A fizetés készpénzben és átutalással is teljesíthető, de mindkét esetben igazolhatónak kell lennie. Átutalásnál a közleményben fel kell tüntetni az ügyletet és a jogcímet, készpénznél átvételi elismervényt kell kérni.
Foglaló ingatlanközvetítőn keresztül
Ha a pénzt nem közvetlenül az eladó, hanem az ingatlanközvetítő kéri, a fizetés előtt tisztázni kell, milyen jogcímen és kinek a nevében veszi át az összeget, és milyen feltételekkel jár vissza, ha az adásvétel meghiúsul. A közvetítőnek átadott összeg nem válik automatikusan foglalóvá attól, hogy a vevő a vásárlási szándéka megerősítéseként fizeti ki.
Mit tartalmazzon a foglaló szerződés?
A foglalóról szóló írásbeli megállapodásban célszerű rögzíteni a felek adatait, az adásvétel tárgyát, a vételárat és a foglaló összegét, a foglaló jogcímét, a fizetési feltételeket, az adásvétel teljesítésének határidejét, az esetleges külön megállapodásokat, valamint a dátumot és az aláírásokat.
Ingatlanvásárlásnál ezen túl az ingatlan azonosító adatait, tulajdoni viszonyait és terheit, a birtokbaadás időpontját, valamint a bankhitellel kapcsolatos feltételeket is rögzíteni kell. Autóvásárlásnál a jármű azonosító adatait, a kilométeróra állását, az ismert hibákat és az állapotmegőrzés feltételeit célszerű feltüntetni.
Átvételi elismervény
Készpénzes fizetésnél írásos átvételi elismervényt kell készíteni, amelyben szerepel az átadó és az átvevő adatai, az átvett összeg számmal és betűvel, a fizetés jogcíme, az adásvétel azonosítása, az átadás helye és időpontja, valamint az átvétel igazolása és az aláírás. Az átvételi elismervény elsődlegesen a pénz átadását igazolja, nem helyettesíti a megfelelő szerződéses rendelkezéseket.
