Hat éve nem látott árcsökkenés a vidéki városokban
Jelentősen lassult a magyar lakásárak emelkedése 2026 harmadik negyedévében. A Magyar Nemzeti Bank friss Lakásárindexe szerint országos átlagban 0,5 százalékkal nőttek az árak az előző negyedévhez képest, éves összevetésben pedig 6,6 százalékos volt a drágulás. A vidéki városokban már negyedéves árcsökkenést regisztrált a jegybank, miközben Budapesten és a községekben ismét emelkedtek az árak.
A 2025-ös év rendkívül gyors lakásár-emelkedést hozott: a jegybank 2026. májusi lakáspiaci jelentése szerint a lakásárak országosan nominálisan 23,5, inflációval korrigálva pedig 19 százalékkal nőttek. A becslés alapján 2025 végén a lakásárak 22,5 százalékkal haladták meg azt a szintet, amelyet a gazdasági környezet és a háztartások jövedelmi helyzete indokolt volna. 2026-ban már a drágulás ütemének jelentős lassulása figyelhető meg: az éves lakásár-emelkedés a második negyedévi 12,4 százalékról a harmadik negyedévre 6,6 százalékra mérséklődött.
Budapesten emelkedtek, a vidéki városokban csökkentek az árak
A településtípusok szerinti adatok jelentős különbségeket mutatnak. Budapesten a lakásárak 1,9 százalékkal emelkedtek a harmadik negyedévben, az éves drágulás azonban 5,3 százalékra mérséklődött. A községekben 2,6 százalékos negyedéves áremelkedést mért a jegybank, éves összevetésben viszont itt is lassult a növekedés: az árak 4,1 százalékkal haladták meg az egy évvel korábbi szintet.
A vidéki városokban ezzel szemben 1,4 százalékkal csökkentek az árak három hónap alatt. Utoljára 2020 harmadik negyedévében volt példa hasonlóra, hogy az azt megelőző időszakhoz képest árcsökkenést mért a jegybank lakásárindexe a vidéki városok esetében. Az éves növekedési ütem a második negyedévi 16,7 százalékról 8,1 százalékra esett vissza. Regionális szinten Észak-Alföld városaiban 3,8, a Dél-Alföldön 2,5, Nyugat-Dunántúlon pedig 2,2 százalékos negyedéves árcsökkenést regisztráltak. Észak-Magyarország városaiban ugyanakkor 3,5 százalékkal emelkedtek az árak, az előző negyedév jelentős, 8,5 százalékos áresése után. Éves alapon a közép-dunántúli városokban 12,9 százalékos drágulást mértek, míg a többi régióban 5 és 9,3 százalék közötti drágulást tapasztalt a jegybank.
Az országos átlag egyre kevésbé mutatja a helyi piacokat
Az elemzés szerint az országos átlag egyre kevésbé mutatja meg, mi történik az egyes helyi piacokon, ezért a vásárlóknak és az eladóknak is érdemes a konkrét település, városrész és ingatlantípus adataiból kiindulniuk. A korábbi gyors áremelkedés után a reális árazás és az ingatlanok közötti különbségek pontos ismerete még fontosabbá válhat.
A fővárosi árszint sok vásárló számára komoly megfizethetőségi korlátot jelenthet, ami egyes háztartásokat kisebb lakások, külső kerületek vagy a főváros környéki települések felé terelhet. Mások számára a nagyobb élettér, a kert és a természet közelsége is fontos szempont lehet.
Átalakuló lakástámogatás rendezheti át a keresletet
A lakástámogatási rendszer átalakulása érdemben befolyásolhatja a kereslet szerkezetét. A Wekerle+ keretében bejelentett, új lakásokra elérhető 3, illetve használt ingatlanokra vonatkozó 5 százalékos fix kamatozású hitel eltérő piaci hatásokat eredményezhet: a kedvezőbb finanszírozás az új építésű lakások felé terelheti a jogosult fiatalok keresletét, míg a használt ingatlanoknál a szűkebb finanszírozási előny, valamint a bentlakási kötelezettség mérsékelheti a befektetési célú vásárlások vonzerejét.
A bővülő kínálat is fékezheti az áremelkedést. A jegybank 2026. májusi jelentése szerint 2026 első negyedévében Budapesten 22 ezer lakást tartalmazó fejlesztés volt folyamatban, a szabadon megvásárolható új lakások száma pedig 9490-re emelkedett, ami az elmúlt tíz év legmagasabb szintje. Az Otthon Start indulása óta a befektetési célú vásárlók óvatosabbá váltak, amiben az alacsony bérbeadási hozamok és a lakásárak növekvő túlértékeltsége is szerepet játszhatott.
A helyi adottságok kerülhetnek előtérbe
A friss adatok alapján a magyar lakáspiac a korábbi gyors drágulást követően differenciáltabb szakaszba lépett: az áremelkedés üteme lassult, a területi folyamatok pedig egyre inkább eltérnek egymástól. A következő időszakban a lakástámogatási rendszer átalakulása tovább rendezheti a keresletet az új és használt ingatlanok, illetve a fővárosi és vidéki piacok között. Egy-egy ingatlan értékesíthetőségét és reális piaci árát sokkal inkább a helyi kereslet, az ingatlan műszaki és energetikai állapota, valamint a vevők finanszírozási lehetőségei határozzák meg.
