Kényszerből született az új lakástrend: fillérekért vásárolnak otthont a zártkertekben
A belterületi ingatlanárak és a megélhetési költségek emelkedése miatt országszerte egyre többen választják a zártkertekbe, szőlőhegyekre, valamint korábbi gazdasági épületekbe és présházakba való kiköltözést. A Budapest környéki agglomerációban, a Dél-Alföldön és Északkelet-Magyarországon a külterületi lakhatás mára sokak számára az egyetlen elérhető opció a saját otthon megteremtésére.
Az OTP Ingatlanpont elemzése a megfizethető lakhatást keresők lehetőségeit, a belépési küszöböket és a kiköltözéssel járó kompromisszumokat vizsgálta.
A főváros vonzáskörzetében a legerősebb a mozgás
A Zsámbéki-medencében, Biatorbágyon, Zsámbékon és Tök környékén kifejezetten erőteljes a zártkertekbe és korábbi gazdasági épületekbe való állandó kiköltözés. A vásárlói réteget elsősorban a kényszer- és alternatív lakáskeresők alkotják: magánéleti válságból kikerülők, elváltak, egyedülállók és a vidékről felköltöző munkavállalók, akiknek a belterületi ingatlanpiac elérhetetlenné vált. A hiányzó infrastruktúra és a szociális intézmények távolsága miatt a kisgyermekes családok számára ez ritkábban jelent opciót.
Varga Dezső, az OTP Ingatlanpont budapesti régiójának vezetője szerint a zártkerti és belterületi ingatlanok között nominálisan mintegy 50 százalékos árelőny mutatható ki a zártkertek javára, ám az árak közvetlen összehasonlítása szerkezetileg torz. A belterületi piacon ugyanis nincsenek jelen azok a 35–50 négyzetméteres mikroházak, amelyek a zártkertekben funkcionálnak.
A felkapottabb részeken, mint Zsámbék, a lakhatóvá tett házak négyzetméterára eléri a 800 ezer – 1 millió forintot. A belépési küszöb egy lakható zártkerti ingatlannál 40 millió forint körül indul, míg egy nem lakható hobbipince 15 millió forintért is elérhető. Egy romos épület komfortos otthonná alakítása a közműpótlások és a szigetelés miatt további milliós vagy tízmilliós beruházást igényel.
Dél-Alföld: közösségépítő kiköltözés és sváb gyökerek
Dél-Alföldön a lakhatásra alkalmas zártkerti házak jellemzően 150–350 ezer Ft/m² közötti ársávban érhetők el, bár az ingatlan állapota és a közművesítettség miatt nagy a szórás. Piros Szilvia, az OTP Ingatlanpont dél-alföldi régióvezetője szerint a településekhez közeli, jól megközelíthető zártkerti övezetekben a kiköltözési hullám már közösségépítő tényezővé vált.
A Csongrádi borvidéken Mórahalom, Ásotthalom, Domaszék és Csongrád környékén, míg a Hajós-Bajai borvidéken a Hajósi Pincefalu térségében figyelhető meg élénkebb mozgás. A vevők döntő többsége az alacsonyabb árak miatt választja ezt a megoldást, vállalva a fúrt kutak, szennyvíztisztítók használatát és a szilárd burkolat hiányát. Hajós emellett különleges kivétel: erős sváb gyökerei miatt időről időre külföldről érkező érdeklődők is megjelennek, akiknek személyes vagy családi kötődésük van a térséghez.
A régióban a lakhatóvá tehető ingatlanok belépő ára 10–15 millió forintnál kezdődik, míg az azonnal költözhető, komfortos házakért 20–30 millió forintot vagy annál többet kérnek. A funkciójukban megmaradt, nem lakható hobbipincék 8–15 millió forint között kelnek el.
Északkelet-Magyarország: árérzékeny és megfontolt vásárlók
Északkelet-Magyarországon a zártkerti ingatlanok 30–50 százalékkal alacsonyabb áron érhetők el a belterületi lakóházakhoz képest, a lakható épületek ára 150 ezer Ft/m²-től indul, míg a belépési küszöb 10–15 millió forint. Farsang Sándor, az OTP Ingatlanpont északkelet-magyarországi régióvezetője szerint a vevők kizárólag a jól megközelíthető, legalább villannyal és vízzel rendelkező, rendezett jogi hátterű és ésszerű ráfordítással komfortossá tehető ingatlanokat keresik.
A teljesen közműhiányos, infrastrukturálisan elszigetelt vagy jogilag tisztázatlan ingatlanok még jelentős árengedmény mellett is nehezen értékesíthetők. Míg a kisméretű hobbipincék 2–10 millió forint között gazdát cserélnek, a nagy, működő pincészetek piaca rendkívül szűk.
Mire figyeljünk a zártkerti ingatlan vásárlása előtt?
A külterületi és zártkerti ingatlanok megvásárlása komoly jogi és pénzügyi kompromisszumokkal jár. A leggyakoribb kihívások közé tartozik a teljes közműhiány, amelyet fúrt kúttal, emésztővel vagy egyedi szennyvíztisztítóval kell kiváltani, a burkolatlan utak miatti nehézkes megközelíthetőség, valamint a hitelfelvételi akadályok, mivel a gazdasági épületek többsége nem finanszírozható klasszikus lakáshitellel. A művelési ág alóli kivonás folyamata és a lakcímbejelentési korlátok is adminisztratív terhet jelenthetnek, így a döntés előtt elengedhetetlen az ingatlan jogi státuszának és helyi övezeti besorolásának pontos ellenőrzése.
