Németországban a lakosság többsége bérelt ingatlanban él
Németország az egyetlen uniós tagállam, ahol a bérlők vannak többségben. A német lakosság 53 százaléka bérelt ingatlanban élt, 47 százaléka pedig saját tulajdonú otthonban. Az uniós átlag ennek a fordítottja: 68 százalék él saját ingatlanban. Magyarországon 2024-ben a lakosság 92 százaléka élt saját tulajdonú ingatlanban, a két ország között 45 százalékpontos az eltérés.
Évek óta csökken a lakásépítések száma
2025-ben mindössze 206 600 lakás készült el Németországban, 18 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, ami 2012 óta a legalacsonyabb érték. Korábbi években még nagyjából 294 ezer lakás épült évente, 2020-ban 306 400 új lakást adtak át, így öt év alatt mintegy százezerrel csökkent az éves teljesítmény.
2025 végén több mint 760 ezer engedélyezett, de még be nem fejezett lakás szerepelt a német statisztikában, ezek közül több mint 307 ezer már építés alatt állt. Az engedély és az átadás között eltelő idő is nőtt: 2025-ben egy új lakóépület esetében átlagosan 27 hónap kellett a kivitelezéshez, 2020-ban még 20 hónap volt.
Javuló engedélyszámok, gyenge megrendelések
2026 első hét hónapjában 148 800 lakásra adtak ki építési engedélyt, ami 12,9 százalékos növekedés az előző év azonos időszakához képest. Az új lakóépületekben engedélyezett lakások száma 13,5 százalékkal, a többlakásos épületeknél 15,1 százalékkal nőtt. 2026 első hat hónapjában 126 300 lakásra adtak ki engedélyt, 15,1 százalékkal többet, mint egy évvel korábban; ilyen erős első féléves növekedést 2016 óta nem regisztráltak.
Az építőipari vállalatok augusztusi felmérése szerint a megrendelési helyzet továbbra is gyenge: a lakásépítő cégek 41,3 százaléka számolt be megrendeléshiányról, 13,4 százalékuk projektlemondásokat is tapasztalt.
A nagyvárosokban szűk a bérlakáskínálat
2026 második negyedévében a kiadó lakások hirdetéseinek száma közel 12 százalékkal volt alacsonyabb, mint 2022 elején. Berlinben, Kölnben és más nagyvárosokban továbbra is komoly nyomás alatt van a bérleti piac. Kölnben a kínálati bérleti díjak 7,9 százalékkal emelkedtek a vizsgált időszakban, Berlinben szintén gyorsult a bérleti díjak növekedése.
Egy szeptember végén ismertetett tanulmány szerint több mint 200 ezer, nagy vállalati tulajdonosokhoz tartozó lakás kisajátítása önmagában nem oldaná meg a lakáshiányt, mert nem növelné a lakásállományt.
Üres lakások, rossz helyen
A 2022-es népszámlálás szerint Németországban mintegy 1,9 millió lakás állt üresen, a teljes lakásállomány 4,5 százaléka. Az üres lakások jelentős része nem ott található, ahol a legerősebb a kereslet, miközben Berlinben, Münchenben és Hamburgban a lakáskeresők szűkös kínálattal találkoznak.
Kormányzati programok a lakásépítés gyorsítására
A Bau-Turbo szabályozás 2025 októberének végén lépett hatályba: bizonyos esetekben az önkormányzatok építési terv módosítása nélkül is gyorsabban engedélyezhetnek lakásépítéseket, egyes projektek három hónapos önkormányzati vizsgálat után kaphatnak zöld utat. 2026 júniusában 13 pontos akciótervet mutattak be az építési költségek csökkentésére, amely az engedélyezési folyamatok gyorsítását, a tervezés egyszerűsítését és a digitális építési engedélyezés kiterjesztését célozza.
Júliusban újabb program indult: a KfW támogatásával az üres kereskedelmi és irodai ingatlanokat lakásokká alakító beruházások után lakásonként akár 30 ezer eurós támogatás igénybe vehető.
Miért olyan kevés a saját lakás?
A Bundesbank kutatása szerint a háztartásoknak csak körülbelül 45 százaléka rendelkezett a saját fő lakóhelyével. Ebben szerepet játszik, hogy magasak az ingatlanvásárláshoz kapcsolódó tranzakciós adók, a saját lakásra felvett jelzáloghitel kamata nem vonható le ugyanúgy az adóból, mint több más országban, miközben széles körben elérhető bérlakásszektor áll rendelkezésre. A kutatás szerint Európában szoros kapcsolat van a lakástulajdoni arány és a vagyoni egyenlőtlenség között.
A lakhatás egyre nagyobb terhet jelent
2025-ben a német lakosság 11,2 százaléka élt olyan háztartásban, amely a rendelkezésre álló jövedelmének több mint 40 százalékát lakhatásra fordította, ez jóval meghaladta a 7,7 százalékos uniós átlagot. 2024-ben a lakhatás átlagosan a rendelkezésre álló jövedelem 25 százalékát vitte el Németországban, az uniós átlag 19 százalék volt.
Stabilizálódó árak, feszes bérleti piac
2026 második negyedévében a lakóingatlanok ára országosan 0,6 százalékkal volt magasabb, mint egy évvel korábban, a hét legnagyobb német városban azonban a társasházi lakások ára még 0,4 százalékkal csökkent éves összevetésben. A lakásárak már nem zuhannak, a bérleti piac viszont továbbra is feszes, miközben a lakásépítés csak most kezd magához térni.
