Szétválhat a magyar lakáspiac az új támogatások után
A 2026. október 19-én bejelentett Wekerle Plusz program a lakásvásárlás támogatása mellett az energetikai korszerűsítést, a megfizethető bérlakások fejlesztését és a kollégiumi férőhelyek bővítését is célul tűzi ki. Szakmai értékelés szerint 2027-ben nem egységesen emelkedő vagy csökkenő piacra, hanem az egyes szegmensek jelentős szétválására érdemes felkészülni.
Az új lakásokra vonatkozó 3 százalékos, illetve a használt lakásokra vonatkozó 5 százalékos hitelkamat jelentős különbséget teremthet a két ingatlantípus finanszírozása között. A kedvezőbb hitel azonban önmagában nem épít lakást: egy új lakóingatlan fejlesztése a telekszerzéstől az átadásig jellemzően három-négy évet vesz igénybe, így a 2027-es többletkeresletre nem feltétlenül érkezik időben új kínálat. A kínálat érdemibb bővülése inkább 2028 körül válhat érzékelhetővé.
Nem garantált a további drágulás
2025-ben országosan 23,5 százalékkal emelkedtek a lakásárak nominálisan, és a 2025 negyedik negyedévében a lakásárak 22,5 százalékkal haladták meg a gazdasági fundamentumok által indokolt szintet. Ezek az adatok nem bizonyítják, hogy a lakásáraknak csökkenniük kell, de arra figyelmeztetnek, hogy a további drágulás nem tekinthető magától értetődőnek. Ha egy vásárló az olcsóbb hitel miatt magasabb vételárat tud vállalni, a támogatás egy része nem a vevőnél marad, hanem az ingatlan árában jelenik meg.
A használtlakás-piacon 2026 első negyedévében az adásvételek száma éves összevetésben 18 százalékkal csökkent, a befektetési célú vásárlók pedig óvatosabbá váltak. 2027-ben országos szinten a használtlakás-piac esetében inkább a stagnálás vagy a mérsékelt nominális árcsökkenés tekinthető óvatos kiindulópontnak. A jó elhelyezkedésű, megfelelő állapotú lakások továbbra is ellenállóbbak lehetnek, a korábban jelentősen megdrágult vagy túlárazott ingatlanoknál viszont nagyobb lehet az alku és a korrekció esélye.
Felújítási támogatás a családi házaknál
A program energetikai korszerűsítési eleme akár 7,5 millió forintos támogatással, valamint legfeljebb 15 millió forintos, fix 3 százalékos hitellel segítheti a felújítást, a végleges feltételek teljesülése esetén. Ez olyan ingatlanokat is vonzóbbá tehet, amelyek korábban a korszerűsítés magas költsége miatt nehezebben voltak értékesíthetők. A támogatás egy része ugyanakkor az eladási árban is megjelenhet, és ha sok háztartás egyszerre szeretne felújítani, a szakember- és kivitelezői kapacitás korlátozottsága miatt a munkadíjak és bizonyos építőanyagok árai is emelkedhetnek.
Hitelezés és bérleti díjak
A hitelből vásárolt lakások aránya 2026 első negyedévében 60 százalék fölé emelkedett, a program előtti időszakban körülbelül 36 százalék volt. A 3 és 5 százalékos hitel közötti különbség hosszú futamidő mellett jelentős havi törlesztőrészlet-eltérést okozhat, ami befolyásolhatja, hogy egy család mekkora lakást tud megvásárolni.
A bérlakás- és kollégiumfejlesztésre 2027-ben 30 milliárd forint uniós fejlesztési forrást fordítanának, a következő három évben pedig további 550 millió eurós forrást terveznek bevonni banki és piaci finanszírozással. Rövid távon, 2027-ben a program önmagában várhatóan nem változtatja meg érdemben az országos bérleti díjszintet, mert az új bérlakások megtervezése, engedélyezése és kivitelezése időigényes. A kínálati lakbérek éves növekedése 2026 augusztusában országosan körülbelül 5 százalék volt, ami lassuló növekedést, de nem általános díjcsökkenést jelent.
Országosan érzékelhető, 10 százalékos átlagos bérletidíj-csökkenéshez durva tervezési forgatókönyvként 30–50 ezer további, ténylegesen bérbe adott lakás felhalmozott többletével lehet számolni. Ez nem statisztikailag igazolt küszöbérték, és nem tekinthető hivatalos előrejelzésnek. A „nettó többlet” a lényeg: nem elegendő új lakásokat átadni, ha közben ugyanennyi vagy még több lakás kikerül a hosszú távú bérleti piacról.
Szegmensenként eltérő hatások
Az új lakások piacán a kedvezőbb finanszírozás keresletet teremthet, de a tényleges forgalmat a megfelelő árú kínálat korlátozhatja. A használt lakásoknál a korábbi áremelkedés és a támogatási feltételek változása miatt nagyobb lehet az árverseny és az alku. A felújítandó családi házaknál a korszerűsítési támogatás új vevőket hozhat, a bérlakáspiac pedig hosszabb távon reagálhat érdemlegesen a kínálat bővülésére. A vevők számára a finanszírozás, az energetikai állapot és a teljes bekerülési költség válik még fontosabbá, az eladóknak pedig számolniuk kell azzal, hogy a korábbi évek áremelkedése nem minden ingatlantípusnál folytatódik automatikusan.
