Jelentősen átalakíthatja a lakáspiacot a Wekerle Plusz
A hétfőn bejelentett Wekerle Plusz program jövőre az Otthon Start helyébe lép, és szűkebb vásárlói körnek biztosít kedvezményes finanszírozást. Az új rendszerben a használt lakásokra magasabb kamat vonatkozik, míg az új építésű ingatlanok megtarthatják a 3 százalékos hitel előnyét. A változások idén még keresleti hullámot indíthatnak el, 2027-ben viszont a használt lakások piacán a kereslet gyengülése és az áremelkedés további lassulása várható.
A program kizárólag a 41 év alatti elsőlakás-vásárlóknak és -építőknek nyújt kedvezményes hitelt: új lakásoknál fix 3, használt ingatlanoknál fix 5 százalékos kamattal. A jogosultságot ötéves bentlakási kötelezettség szigorítja, ami a befektetési célú vásárlókat szűri ki. Meglévő ingatlantulajdon esetén is szigorítás jön: az Otthon Startnál még nem jelentett problémát az 50 százalékos tulajdonrész egy másik ingatlanban, a Wekerle Plusz legfeljebb 50 százalék alatti tulajdonrészt enged meg.
A program további pillére a lakástakarékok 10–20 százalékos állami támogatása, valamint egy új energetikai felújítási támogatás, amely akár 7,5 millió forint vissza nem térítendő támogatást és 15 millió forintos, fix 3 százalékos hitelt biztosíthat. A kormány meghosszabbítja az új lakások 5 százalékos áfáját, és 2027-ben 30 milliárd forintos kerettel bérlakásfejlesztési programot indít.
Mivel a kedvezményes hitelre jogosultak köre jelentősen szűkül, a következő hónapokban két ellentétes folyamat indulhat el. Akik a Wekerle Plusz feltételei mellett már nem lennének jogosultak, de még kihasználnák az Otthon Start előnyeit, azoknak érdekük lehet még idén megvásárolni a kiszemelt ingatlant. Ezek az előrehozott vásárlások átmenetileg élénkíthetik a keresletet, a programváltás után viszont a használt lakások iránti érdeklődés mérséklődhet – mondta Futó Péter, a zenga.hu elemzési vezetője.
A Wekerle Plusz egyik legfontosabb piaci következménye az új építésű lakások versenyelőnyének növekedése lehet. A 2 százalékpontos kamatkülönbség részben ellensúlyozhatja az új lakások magasabb vételárát, különösen ott, ahol az új és használt ingatlanok árkülönbsége már korábban is jelentősen csökkent. Ha az új programban is megmaradnak az Otthon Start árkorlátai, a hatás elsősorban azokon a területeken lehet érezhető, ahol elegendő új lakás érhető el négyzetméterenként 1,5 millió forint alatti áron – ilyenek Budapest külső kerületei, valamint Debrecen, Kecskemét, Szeged és Győr.
Az energetikai felújítási pillér elsősorban a családi házak piacán hozhat változást. A korszerűtlen fűtés, a hiányos szigetelés és az elavult nyílászárók cseréje jelentős beruházást igényel, ami sok vásárlót eddig visszatartott. Az új programban a vissza nem térítendő támogatás és a kedvezményes hitel együtt akár 22,5 millió forintos forrást is biztosíthat az energetikai korszerűsítéshez, ami közepes méretű családi háznál már jelentős felújításra elegendő lehet. A portál keresései alapján az ingatlant keresők mindössze 20 százaléka keres csak felújítandó állapotú lakást vagy házat; a támogatás bővítheti ezt a vásárlói kört, különösen, mert felújításkor a legtöbben az energetikai fejlesztéseket részesítik előnyben.
Bár a programváltás előtti hónapokban ismét erősödhet a kereslet, a tavalyihoz hasonló országos áremelkedési hullám kevéssé valószínű. A lakásárak emelkedése már jelentősen lelassult: Budapesten a hirdetési átlagárak idén szeptemberben 3, országosan 9 százalékkal voltak magasabbak a tavaly szeptemberinél, és egyre több piacon nőtt meg az alku szerepe. Az előrehozott vásárlások átmenetileg javíthatják az eladók alkupozícióját, tartós fordulatot azonban aligha hoznak. Országos átlagban inkább stagnálás és stabilizálódás várható, ugyanakkor az ingatlantípusok között egyre nagyobb eltérések alakulhatnak ki: előtérbe kerülhetnek a jó helyen lévő felújítandó házak, erősödhet az új építésű lakások iránti kereslet, a használt ingatlanok egy részénél pedig a tulajdonosoknak rugalmasabban kell kezelniük az árazást.
A bérlakásfejlesztési program rövid távon várhatóan nem hoz érdemi változást az albérletárakban. A 2027-re elkülönített 30 milliárd forint önmagában még nem jelent olyan volumenű új kínálatot, amely országosan mérsékelné a bérleti díjakat. A következő három évre tervezett további uniós források és a piaci finanszírozás bevonása már jelentősebb kínálatbővülést eredményezhet, ennek hatása elsősorban lokálisan, a nagyobb egyetemi városokban vagy egyes budapesti kerületekben jelentkezhet.
Összességében a Wekerle Plusz nemcsak a lakásvásárlók finanszírozási lehetőségeit alakítja át, hanem a kereslet szerkezetét is: a használt lakások piacán mérséklődhet az érdeklődés, az új építésű lakások és a felújításra alkalmas házak iránt növekedhet a kereslet. A következő hónapok legfontosabb kérdése, hogy az előrehozott vásárlások milyen mértékben élénkítik még az idei piacot, jövőre pedig a szereplők milyen gyorsan alkalmazkodnak az új támogatási rendszerhez.
