Nem várt fordulat a lakáspiacon: több lakóingatlan ára esett be, jár rájuk az állami támogatás
Az Otthon Start Program (OSP) feltételeinek megfelelő lakóingatlanok aránya érdemben emelkedett az elmúlt hónapokban. 2026 augusztusára a budapesti eladó lakások mintegy 46 százaléka felelt meg a program előírásainak, ami bő egy százalékos növekedést jelent 2025 decembere óta. A vidéki kínálat bővülése ennél is erőteljesebb: közel 3 százalékos emelkedéssel jelenleg 85,5 százalékon áll a program-kompatibilis kínálat aránya.
A megyei adatsor szerint 2025 augusztusa óta Budapesten 44,3-ról 45,6 százalékra nőtt az OSP-kompatibilis lakóingatlanok aránya. Pest megyében ennél jóval magasabb a bázis: az agglomerációs kínálati arány 77,5-ről 78,7 százalékra emelkedett, vagyis öt eladó ingatlanból négy már belefér a program keretfeltételeibe. Az elmúlt egy évben nem egyetlen nagy ugrás történt, hanem folyamatos, kismértékű emelkedés, amelyet nyáron egy erősebb megugrás egészített ki.
Az év eleje óta Budapesten nem mérhető árnövekedés
A fővárosban az év eleje óta nem mérhető árnövekedés, sőt egyes ingatlantípusoknál – például a paneleknél – az utóbbi hónapokban csökkentek is az árak. Ennek is köszönhető, hogy idén augusztusban a fővárosi lakóingatlanok 46 százaléka megfelelt az OSP feltételeinek, míg tavaly decemberben még csak 42 százaléka.
Kerületenként eltérő a kínálat alakulása
A budapesti mozgás nem egyenletes: a program-kompatibilis kínálat aránya néhány drága belvárosi és budai kerületben érdemben lecsökkent, miközben más területeken bővült. A legnagyobb visszaesést az I. kerület mutatja, ahol az arány 12 százalékról 4,7 százalékra esett. Az V. kerületben 5,8-ról 3,9 százalékra apadt, a XII. kerületben 10,3-ról 8,1 százalékra, a VII. kerületben pedig 43-ról 34,8 százalékra csökkent.
A legnagyobb bővülés a XIV. kerületben történt: az induláskor a kínálat 42 százaléka felelt meg a programnak, 2026 augusztusára viszont már 55 százalék. Emellett a III. kerületben 30,6-ról 36,8 százalékra, a IV. kerületben 69,3-ról 75,2 százalékra, a XIX. kerületben pedig 80,5-ről 86,9 százalékra nőtt az arány. A legmagasabb program-kompatibilis aránnyal a klasszikus panel- és peremkerületek vezetnek: a XXI. (90,4%), a XIX. (86,9%), a XX. (86,8%), a XXIII. (83,1%) és a X. kerület (81,4%).
Az új építésű lakásoknál szűkült a kínálat
Ingatlantípus szerint országos szinten szinte mindenhol nőtt a program-kompatibilis kínálat aránya, egyetlen szegmens kivételével. A panellakásoknál 93-ról 95 százalékra, a családi házaknál 81-ről 83 százalékra, a használt téglalakásoknál pedig 60-ról 62 százalékra emelkedett a megfelelési arány. Az új építésű lakásoknál ezzel szemben ellentétes irányba mozdult el a mutató: az induláskor mért 56 százalékról 52 százalékra csökkent az OSP-be beleférő új lakások aránya. Ennek fő oka, hogy az új lakások áraiban nem volt érdemi engedmény.
Miért éppen most bővül a kínálat?
Az OSP indulásakor, 2025 nyarán a főváros lakáspiacát vásárlói roham söpörte végig, ami akkor felfelé húzta az árakat. Az elmúlt hónapokban viszont a kereslet érdemben megcsuklott: a 2026 augusztusi adatok szerint a családi házak iránti érdeklődés 27, a téglalakásoké 57, a panellakásoké 58 százalékkal maradt el a 2025-ös átlagtól. Ez az árszintet nyomás alá helyezte, az eladók pedig kezdik elfogadni a valóságos árcsökkenést.
Mire számíthatunk a következő hónapokban?
Év végéig a lakásárak további nominális csökkenése nem várható, ugyanakkor olyan hajtóerő sincs most a piacon, ami további áremelkedést okozna. Ebben akkor lehetne változás, ha érkezne kormányzati bejelentés az OSP feltételeinek szigorításával kapcsolatban.
Aki most keres OSP-kompatibilis lakást a fővárosban, jóval szélesebb kínálatból választhat, mint egy évvel ezelőtt – csak épp nem a belvárosi kerületekben, hanem a XIV., III., IV. és a peremkerületek felé.
